舊制地未過戶轉售 所得稅照課

　地價飆漲，許多人會短期購地轉售賺價差。由於舊制的財產交易所得土地免稅，為了避稅，還會將土地由原出賣人直接過戶給新買方，此時因為出售的是債權而非土地，依法土地仍要課所得稅。有位民眾藉此規避稅負，就被國稅局連補帶罰300餘萬元。

　房地合一稅上路前出售土地，可享免所得稅優惠；房地合一上路後，有些民眾在購入前手適用舊制的土地時，擔心買入再出售，會改按房地合一稅課高額所得稅，因此取巧的將土地由原出賣人直接過戶給新買方，這類避稅行為，現在都是國稅局審核房地合一申報案的重點。

　一位馬姓男子，104年6月1日向一名地主以3千萬元價格買入一筆土地。當時馬男未辦理過戶登記，就在不到兩周的時間內，又將土地持分的五分之四，以3,819萬餘元出售給另外四個人，四人分別取得五分之一產權，土地所有權人也由原地主直接移轉登記給馬男等五人，每人各持分五分之一。

　國稅局查核後，以馬男出售土地收入3,819萬餘元，減除土地五分之四持分的購入成本2,386萬餘元及相關必要費用，除了要求補稅200多萬元，還處以所漏稅額的0.5倍罰鍰100萬餘元。馬男不服，向台北高等行政法院提起行政訴訟。

　馬男主張，他跟原地主及四個買方都有簽訂買賣合約，實質上就是他先買入再分別出售給其他人，當初也是因為購買土地與出售部份土地的時間較短，為了避免影響買方取得產權的權益並加快過戶程序，才直接由前手過戶登記到買方名下，並沒有藉迂迴安排以規避稅賦的動機及理由。

　馬男還以所得稅法第4條第1項第16款強調，該土地已課有土增稅，出售所得應免所得稅。若因土地直接從前手過戶給買方有補稅的問題，也應補徵土增稅而非所得稅。

　國稅局表示，出售土地免納所得稅，對象只有土地所有權人，如果非土地登記簿上的所有權人出售土地，就沒有免納所得稅的適用。因此，非屬土地登記所有權人出售土地的獲利，即非屬所得稅法第4條第1項第16款所稱的「出售土地」交易所得，也不能免納所得稅。

　對此，法官最近作出判決認為，馬男購買土地後沒有先辦好所有權移轉登記，等於並未取得土地所有權，也就不是土地所有權人。土地最後由原出賣人直接移轉登記給其他人，性質上就不是土地所有權人出售土地。

　因此，馬男出售給其他四人的土地，實際上是馬男對原出賣人的請求交付及移轉土地所有權的債權請求權，馬男因此所獲增益，就不是出售土地的交易所得，也不能適用免納所得稅規定。