農舍不是住宅 移轉有限制

在民國89年農發條例修正之前，政府只允許有自耕能力之農民能購買農舍，其後在「放寬農地農有、落實農地農用」的修法下，不少退休族嚮往農家生活，或想經營民宿的業者，特別跑到農村購買農地並興建農舍，於是許多別墅型態的農舍如雨後春筍般「種」在農田中，造成了環境與生態、糧食安全、農村景觀等等的傷害。

　民眾對於農舍用途多誤解，農舍在我國土地管理概念中，並不是住宅，它反而比較像是生產設施，或者類似員工宿舍，宿舍的設置是為了工廠的生產，而農舍設置主要是為了要生產農作物，才特許在農地上蓋建築物。因此農發條例在允許興建農舍之餘，亦在第18條規定，興建農舍不得影響農業生產環境及農村發展，故實際的需要並不是為了住宅使用。這部分跟一般民眾的想法，有很大的落差，以致於民眾常常造成違規的情況。

　■已建農舍多有違規情況

　就筆者的觀察，現已建築完成的農舍，多數都會有些違規情況，常見的有：農舍基地無農業生產使用，或是本身有增建、水泥圍牆、停車場等與農業生產無關的設施，此類違規農舍，如要移轉欲申請不課徵土地增值稅，在申請農用證明的階段時，就會被補正或駁回申請。

　而農發條例規定：「農舍應與其坐落用地併同移轉」，即承受人必須同時承受農舍與土地才可以，且內政部函釋農舍之「坐落用地」之認定，不僅指農舍所坐落之該筆農地，若為多筆農地合併興建個別農舍，該多筆配合興建的農地亦包含在內，故在早期台灣省政府規定，可用十公里範圍內未毗鄰農業用地，合併檢討興建農舍之農地，雖然這些土地未真正坐落於農舍，但被農舍所套繪管制。

　■農舍與套繪管制農地移轉規定有待商榷

　當這些套繪管制農地要移轉時，若農舍與套繪管制農地已分離，非屬同一人時，可獨立移轉於他人，但若農舍與套繪管制農地為同一人，那麼土地與建物須併同移轉，而若農舍有違規使用，在2023年6月農業部的函釋中，縱使只有農舍坐落的農地違規，其他農地都是符合農用的情況，一樣不能核發農用證明，理由是農舍係與農業經營不可分離。

　筆者贊同政府農地農用的目標政策，但此函令有可議之處，在一個班級中，若有一個壞學生，那麼全班都是壞學生了？而被貼標籤的好學生，或許他就不當好學生了，乾脆做壞比較自由，農舍的套繪管制農地，也可能是好學生，當維持農用沒有誘因，就容易被違規轉用，除非對於農地的使用有嚴格的檢查，觀察台灣目前對農地違規的管制，似乎沒有很強烈，可從農地違規工廠的數量上得知情況，農業部把「移轉與使用」連結在一起，或許與一般民眾的想法不一樣。故筆者建議政府，應常宣導民眾對農舍的用途認識，在取得農舍執照時，請其切結相關管制規定，並告知其違規後果，這樣或許能減少農舍違規的情況。