共同繼承房屋 繳稅、出售眉角多

　祖上留地、留房是很多人夢寐以求的事，但就實務上如果是多人共同繼承房地產，除了影響房屋稅，繳納地價稅也常見糾紛，且出售時麻煩通常較多，連自己買房子的房貸都可能受影響，可說剪不斷理還亂，建議及早分割為宜。

　以財政部新青安貸款則是規定，借款人本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅或共同持有共有住宅，所持有建物持分換算面積合計未滿40平方公尺（12.1）坪情況下，才符合申貸資格。

　舉例來說，林先生如果和他的妹妹共同繼承持有父母留下的40坪公寓，林先生如果因為結婚想購房自住，就沒辦法申請新青安貸款，但申請銀行一般房貸時，因林先生是繼承取得該公寓，因此依央行規定仍可申請寬限期。

　除了房貸，今年7月1日上路的囤房稅2.0因為是採全國歸戶，共同繼承房屋也會算入個人名下的房屋，僅稅率較原本的2％至4.8％略低為2％至3.6％，所以持有的共同繼承房屋數愈多，稅率也會愈重。

　像是方小姐原本和老公有一房在台北自住，但方小姐的阿公在台南、高雄和屏東合計留了六間房子給方小姐等八個孫輩繼承，在計算囤房稅2.0時，方小姐除台北市房屋設籍自住，其餘六戶都要以非自住稅率計算囤房稅。

　至於地價稅部分，當繼承人有數人時，若經全體繼承人提出分單繳納申請，可按照全體繼承人約定的比例，分單繳納地價稅；但若只有部分繼承人提出分單繳納申請，則僅能就該申請人法定應有權利部分分單繳納地價稅。

　但分單不等於分割，仍有可能因其他繼承人擺爛而被拖後腿。因為依規定，公同共有土地如未設管理人，是以全體公同共有人為納稅義務人並負連帶責任，若未如期繳納稅捐，就會被行政機關強制執行。

　例如，李媽媽過世遺留一筆土地由三名子女（繼承人）公同共有，李大哥對該土地的地價稅申請分單繳納，但李二姐和李小弟則賴皮不繳自己應該繳的那部分地價稅，且一欠就是20年。

　實務上，國稅局會優先就欠稅的李二姐和李小弟名下財產，透過強制執行來抵稅，但如果不夠，已繳完自己那部分稅金的李大哥，因仍共同負連帶繳稅責任，財產還是有可能被強制執行。

　最後則是共同繼承的房子要怎麼賣。依法律規定，若手中擁有持分過半，在其他持分人同意後即可出售，但其他持分人享有優先購買權；至於持分若未過半，但想單純出售個人持分，必須先進行土地分割。